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让丑陋的政治变得华丽丽地丑陋

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长于西北,求学于南望山下,现供职西蜀第一小报。力求客观记录时代进程和社会变迁,工作之余多从事评论写作。博客内容,非商业目的转载请注明作者和出处,商业媒体转载,务请征得博主同意。另博客内容与供职单位无任何关系,文责自负。

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土流经纪人职业兴起 亟待制定行业准入制度  

2009-12-19 14:48:37|  分类: 新闻我说 |  标签: |举报 |字号 订阅

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11月28日,星期六。24岁的李政坐车从成都中心城区赶到了双流县正兴镇火石岩村。他和当地农民周海波约好,到这里看一块300多亩的农地。水源、供电、作物……李政看得很仔细,还不时掏出纸笔记录下来。“回去后,我会上网把土地信息完善一下,再联系更多的人,看他们是否愿意到这里来租。”

李政,这个80后的年轻人,目前从事的职业是土地流转经纪人,这是个还不被大多数人了解和熟悉的职业。伴随着国家土地流转政策的放开,这个和房产中介有些相像的职业正在悄然兴起。李政的梦想是有一天能领到一本国家认可其职业的“土流经纪人”证书,成为专业的土流经纪人。

相关专家指出,对于农村土地流转的具体配套政策,国家还在制定中。土流经纪人已经诞生,作为一个新兴行业,它亟待制定行业准入制度,进行统一的规范监管。

经纪故事

李政:

想要一本“土流经纪人证书”

“周老师你好,我是之前和你联系的小李,过来看你提到的那块地。”11月28日,双流县正兴镇火石岩村,李政和周海波第一次见面。李政和周海波是因为土流网认识的,周海波在网上发布了想要转租300余亩农用地的信息,被在网站注册的土流经纪人李政看到了。李政觉得出租土地信息写得太简单太模糊,“我想帮你把土地信息完善了,寻找更多有意向求租的对象。”

“我们之前承包来做果园的,但是现在资金有点问题,才想转租。”周海波带着李政到他和朋友共同承包的300多亩果园现场。交通很顺畅,汽车一路能开到果园门口,李政很细心地记录下来。果园的灌溉水源是双流专门的灌溉水渠,用的是动力电,一度1角9分,果园内还专门挖了鱼塘,种了各种各样的蔬菜,放眼望去,郁郁葱葱。李政还仔细询问了解,果园土地的性质,承包的年限时间,每亩一年租金多少钱,续租有哪些优惠条件。

周海波说,自己一直在村里从事果树、养殖业,对于农村土地流转的政策也掌握了不少。对于土流经纪人,他觉得存在是合理的,“要不然两边信息怎么可能对称呢?”如果他的这片果园在李政的帮忙下,成功流转出去,肯定要按规矩给李政一定的报酬。听到这话,一直有点拘谨的李政一下松弛了,他再次使劲和周海波握了握手。

刚满24岁的李政,今年9月底才开始正式加入专职土流经纪人的行列。两年前,李政从四川理工学院毕业之后,在一家建筑公司上班,负责项目施工。今年初,他选择辞职,在家开网店。一次,李政从网上了解到,“原来现在农村土地承包经营权可以流转了。”李政开始在网上检索土地流转方面的信息,偶然发现了土流网。网站负责人伍勇告诉他,土流经纪人这个职业很少有人做,他可以试一下。

土流经纪人,有没有可能成为自己一个新职业?李政开始在网上疯狂地搜集土地流转的相关信息。今年9月底,李政得知父亲一个朋友在眉山永寿镇的80亩土地想出租。李政之前已经通过网络掌握一个信息,一名彭山客户想租100亩土地种植花卉。李政马上联系上了父亲的朋友,自己立刻动身从成都前往眉山现场看地。李政在现场拍了照,同时也没有忘记查看父亲朋友有关承包土地的各种证件和手续。之后,他通过网络告诉给那名彭山客户。

“为了避免被怀疑,我给彭山客户说,是帮朋友的忙出租土地,并没有说我是一名土流经纪人。”李政担心对方不相信,把自己的电话号码、身份证号码都留给了客户。之后,他带着这名客户,再次赶赴眉山看地。在李政的牵线下,双方签了土地出租合同,成交后,父亲的朋友也给了李政1.2万元的佣金。“合同都没有正式的,是我们自己制定的。”这是李政拿到的第一笔佣金,相当于此前他在建筑公司上班4个月左右的收入。当然,李政也有所付出。光是为了看地,他从成都到眉山来回就跑了20来趟,车费全是自己承担。

李政下定决心要当好一名土流经纪人,他购买了大量有关土地政策的法律法规及专业书籍进行学习。如今,李政每天起床的第一件事就是开电脑,浏览信息。此外,李政在亲戚朋友处广布网线。

为了让别人信任自己,李政只要在网上看到土地出租的信息,就主动跟人联系。他承诺,在流转前期不收分文,等到土地流转成功之后再收取佣金。但是被人拒绝多了之后,李政开始有些忧虑,“不少人不相信不了解,我感觉做得有些名不正言不顺。”

李政有一个小小的梦想:土流经纪人这个职业能够很快得到规范,有一天,他可以拥有一本国家认可的“土流经纪人证书”,就像如今的房产中介一样。

李慧娟:

辞职当上土流经纪人

24岁的内蒙古女孩李慧娟,今年4月正式加入土流经纪人行列。此前,她在北京一家房产公司工作。过去的8个月中,李慧娟成功完成了2单生意,“目前手上正在办理的还有3单”。

去年底,李慧娟和几个朋友到北京密云水库玩,不经意间发现密云水库附近有很多闲置的农业用地。当地农民告诉她,他们对外界的信息了解很少,土地只在乡里乡亲之间流转,需求不大,这导致大量土地闲置。之后,李慧娟进一步查询农村土地市场,发现土地流转需求量很大。

今年3月份,李慧娟一个搞农业研究的朋友,无意间告诉她想找块地,作为试验田。“正好我另外一个在昌平的朋友,手里有8亩农业用地闲置着。”于是,李慧娟带着朋友去昌平看地。双方都很满意,然后就按照每亩每年1200元的租金,签了两年的转租合同。她按照租金的5%。,拿到了作为土流经纪人的第一笔佣金。

4月,李慧娟从房产公司辞职,做起了专职的土流经纪人。“我每天都要花3~4小时,在网上寻找土地流转的信息。”她大部分做的还是熟人的生意。“如果国家能够像房产中介那样,给土流经纪人发个证书,会让客户对我们有更大的信任。”

伍勇:办起土流网

在线免费培训土流经纪人

“作为一名土流经纪人,你最好去工商局注册农村经纪人,国家有法律明文规定,允许农村经纪人的存在。”昨日下午,一场特殊的培训在一个名为土流经纪人群里在线进行。进行培训的讲师,是整合全国土地流转信息的土流网从北京请来的从事农村土地产权等业务的律师。150多人在线听取了有关土地流转法律、政策方面的讲解。其中大部分,都是土流经纪人。据悉,这是全国首次针对土流经纪人的免费在线培训。

培训讲师告诉大家,现在国家并没有法律对土流经纪人做出相应规定,但是法律明确规定了允许农村经纪人存在,从事有关农村方面的中介业务。“作为一名职业经纪人,最好去工商局注册成为农村经纪人,能够正大光明地开展业务。”而如果没有注册成为土流经纪人,可以在合同中约定自己的权利。签订了合同后,自己的合法权益能够得到保障,包括正当收取一定的佣金。

“我认为现在国内需要建立农村土地流转经纪人制度,保障土地流转规范有序。”组织这次培训的土流网负责人伍勇,湖南籍的他今年从西南民族大学毕业,当时他和同学一起创立了土流网(本报曾报道)。他说,之所以建立网站,是需要集中整合全国的土地流转信息。在这个过程中,他发现土流经纪人这种新兴职业已经悄然兴起。这种职业并不同于一般的中介经纪人,一般的中介经纪人只是对信息进行互换,而土流经纪人除了要具备法律背景外,还要了解土地流转的相关政策文件,从而宣传、审查、指导、协调流转事务。去年,农业部颁布通知,鼓励有条件的地方依托基层农村经营管理部门建立农地流转服务组织,为流转提供有关法律政策、流转信息、价格评估等服务。

伍勇认为,作为一个新兴职业,急需要规范和监管,否则很容易在土地流转过程中因为各种因素而导致流转失败。因此他组织这次免费的在线培训,是希望经纪人们在多学习法律政策外,能在土流网上找到一个合适的平台。“如果以后国家可以为土流经纪人统一培训,颁布培训合格证,组建土流经纪人协会,对经纪人进行专业化监管,就更完美了。”

各方观点

农村发展专家:

土流经纪人能提供信息是比较好的

中国社科院农村发展研究所研究院党国英表示,“经纪人能够提供土地流转信息的功能是比较好的。”现行政策和法律给经纪人提供的利益空间并不大。现行的政策是,农业用地的流转,不得改变农业用途。由于农用地大多处于偏远地区,土地本身的经济价值不是很高。而土地投资具有高风险,一般人选择土地作为投资,会很仔细地考察。

党国英说,一般农业用地的流转,都会在集体内部进行。“谁愿意跑到80公里之外的地方,找块土地种田。”同样,选择土地投资的大多是规模经营或者是种植高富产农业,而这对土地的要求比较高,他们一般会去找政府了解,很难轻易相信土流经纪人。“相比单个的经纪人来说,政府可以提供更详尽更权威的信息。”

农业部人士:

短期内土流经纪人不会普遍出现

昨日,记者联系了农业部。农业经济体制处一名工作人员称,目前,政府正逐步完善土地流转相关信息的发布措施。在土地流转方面,不论是私人之间进行,还是土地经纪人从中促成土地流转,需要在流转过程中满足两个条件。一是租期不能超过土地承包权年限,二是农用地不改变农业用途。“目前法律没有明文规定不允许土流经纪人从中协助转租这种行为。”

该工作人员指出,农用地本身产出的经济价值不是很高,目前市场对农用地的需求也不是很大,可能短期之内土流经纪人不会普遍地出现。“毕竟市场对农用地的需求,不会像人们对城市房屋那样需求大。”她说,如果以后等到土地资源稀缺,市场需求很大时,土流经纪人才会更普遍,可能会出现像城市出租房屋一样,来流转土地。

一位国土资源部下属国土资源信息中心的负责人指出,针对规范农村土地流转的具体政策还在研究阶段。土流经纪人属于新兴概念,法律依据是什么,市场行为是否合法,谁来监管,是否需要设立职业准入制度,都需要进一步的研究,形成规范。“这需要统一的规范和法律化。”

成都拟打造

土地交易信息免费平台

土流经纪人的出现,该如何进行规范?成都市国土资源局办公室主任夏超认为,现在并不好做更具体的规范。因为关于农村土地流转的具体政策,还在进一步制定当中。目前,政府的交易平台还未完善,属于过渡阶段。这个期间,土流经纪人出现也是正常的。毕竟,对于不少远郊农民而言,还无法找到更合适的土地流转信息渠道。但是,目前成都正在计划打造一个面向西南片区的土地交易信息实体及网络平台,预计年内可以完成。平台搭建之后,政府免费为出租、求租双方提供一个信息通道,由专业人员帮助进行交易。届时,民间土流经纪人的需求量恐怕就不那么大了。

新闻背景

随着农村劳动力外出务工增多和现代农业发展,农村对加快土地承包经营权流转的要求更加迫切。如何在稳定土地承包关系的基础上,促进土地承包经营权流转,发展规模经营和集约经营,已经成为一个重大而紧迫的课题。

党的十七届三中全会的决定提出,加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。

 

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